昨天陪學生看江南的房子，深深的覺得韓國政府這陣子的打房政策，效力可見。
但是，是反方向。
房子的買賣價格上漲，市場的物件變少，大家都惜售。甚至租房也比以前更貴。
怎麼說呢？我先說學生的找房條件。保證金1000萬（約台幣27萬），月租70萬～90萬（約台幣一萬九～兩萬四）。想要大坪數、裝潢明亮。
我之前看江南套房，在90萬左右，可以看到蠻多不錯的選擇。但這次能看到的卻遠比以前少。而且一些很普通的物件，也開得比以前貴。
簡單來說，因為打房政策，持有成本提高，直接轉嫁到房客身上（全稅或月租都漲）。也因為大家都不想把精華區的房子賣掉，物件更少，價格更貴。韓國這個打房政策，我個人覺得其實是提高稅金收入政策。
不過我倒是沒想到，就連offictel也跟著漲價。（officetel是什麼？名詞解釋請看👉韓國有哪些房子選擇 ∣ 考試院 ∣ 下宿 ∣ 套房式one room ∣ 高檔officetel一次看懂 ）
接著聊一下看房的時候得知的一些消息和我的觀察。
#房地產不實廣告消失
學生在來韓國之前，很認真的做功課，在APP上存了很多價格在預算內、他喜歡的風格的房間。但這陣子再看，卻完全看不到。或者是必須要把價格拉高到月租100萬（台幣2萬7），才看得到滿意的房。
我知道很多人會說「APP上面都是廣告，假的！」但我長久以來陪看房的經驗，其實是一半一半。
的確，有拿來做廣告的沒錯！但也真的有跟照片一樣美的房間，我親眼看過。
能夠那麼篤定的說APP上面都是假的，我覺得要不是經驗不夠，要不就是說話的人，懶得像我這樣落落長解釋。
（連很多仲介自己都會說APP上面都假的，我覺得其實也是話術的一種。因為說別人假，會讓你錯覺他講的才是真的）
那為什麼，這陣子這些美房數量大幅減少呢？那是因為法律改了。
去年8月20日公佈修訂的《仲介法》（공인중개사법），在今年8月21日正式實施（這一年是過渡期）。內容呢，就是說仲介們在網站上如果刊登了不實廣告，會被處500萬韓元（約台幣13.5萬）以下的罰款。
因為以前真的有些蠻誇張的，月租只要10~20萬韓幣（約台幣三千~五千），但超美的房間（這種還真的是一看就知道是假的🤣）因為這個法令的關係，所以不實廣告都下架了。
另外再加上剛剛前面講的，打房打的房租都漲了。兩個交集起來就是，你現在用APP看房，會覺得好房比以前少。
#江南房地產仲介的工作特色
我陪看過新村、弘大、迴基、江南…這些地方的one room/officetel，發現每個區域的仲介工作方式不太一樣。
像新村、弘大一帶，有些房源是共享的，但大部份仲介會有私藏的房源，或是由他們直接管理的（房東不住附近，一整棟one room交給仲介代管）。所以在不同間不動產，可以看到不同的one room。
不過江南地區是資訊全部共享。他們有業界共用的資料庫，幾乎所有房子都會PO上去，所以你去找仲介，他就是開著電腦，把你的條件key進去（通常就是區域、保證金、月租的範圍），然後所有符合條件的會自動列出來，你再一個個點來看。有看中的，就把資料印出來，然後仲介會聯絡房東/負責人，帶客人去看。
共享的話，仲介費是要對分的。等於仲介會賺比較少。
但因為想在江南租房的人很多，房源也多，所以流動非常快，這樣做是最有效率的方法。算是薄利多銷的一種模式。
Btw，韓國仲介是向房客&房東兩邊收手續費。舉例來說，1000萬保證金（約台幣27萬）、90萬的月租（約台幣2萬4），房客要付的手續費會是40萬韓幣（約台幣1萬），然後房東那邊也得再付手續費。
也因為兩邊都會收手續費，又出現了另一個文化。就是房客代替房東付手續費。怎麼說呢？
#我只想租一年，但我喜歡的房子要簽兩年約，怎麼辦？
之前看弘大地區（延南洞、東橋洞…），就有很多one room的房東只願意簽2年約。然後這次我們看到舍堂站（사당역）附近的時候，仲介也是說附近的房東都只想簽2年約。
而原因，就是上面說的，仲介是兩邊拿手續費，而這個手續費，跟合約長度沒有關係。
所以簽一年約，明年找新的房客，房東又要再付一次。
那不如簽兩年約，房租照收，但就可以省了一次仲介費。
所以呢，當你看到一個很棒的房子，房東想要簽2年，但你只想要簽1年，那怎麼辦？
答案就是︰你幫房東付第2年的手續費。
也就是說，房東沒虧到，那他就OK（但房東也必須承擔兩個房客的合約中間，如果出現空檔的話，他會少收租的可能）。仲介自然也喜歡這種方式，因為，他可以再跟下一個房客，收房客方的手續費。
首爾很大，每個地區的房源特色、做事習慣會不一樣。像弘大很多one room要簽2年約的，但隔壁的新村，就有很多可以1年約的。
然後找房的時間點、當時房源的供給量…都會影響談判的籌碼。所以很難一定而論。我覺得就跟找工作一樣。
很運氣啦！🤣
btw很多人敲碗江南看房影片，但抱歉無法拍。江南的毛很多，拍成YouTube影片會有韓國人看到，蠻麻煩的。我只能在IG限時動態上傳一些片段或照片，也不會去記價格和細節（看房時要邊翻譯、邊幫學生檢查房子…很難分神），有興趣的請去IG限時動態👉https://www.instagram.com/fionslife/
（如果無法忍受會常常看到我料理煮飯的照片請不要追蹤😎）
