這幾年韓國政府很認真打房，從17年開始，頒佈了二十幾項政策。炒房的確難度增加，但是呢，一般人買房、租房也比以往更貴，也更難。特別是今年7月10發佈的7.10政策，提高房產稅，拉高持有成本。但房價飆高之外，我前幾個禮拜跟江南不動產的仲介聊天，他也說「物件比以往更少。」
直接從我身邊的例子說起。
龍哥有幾位從小一起長大的好友，都跟我們住在同一區（他們皆為租房），三不五時會見面吃喝聊天。前陣子其中一位歐巴跟女友準備結婚，想買房子，到處在看房。結果上個月說︰「我們決定了，要買龍仁的一個舊公寓！」
我整個傻眼。因為我們這區在漢江北邊，而龍仁是漢江南邊再往南，在水原(수원)的旁邊了。從我們家到龍仁，開車要近一個半小時。等於他的生活圈大轉變，所以我第一個問題就是，「為什麼要買在那區？」
他說，主要有兩個原因。一是交通，二是房價。
這位歐巴工作的地方在江南的南端，地鐵良才站附近，從龍仁開到公司大約三、四十分鐘，但從我們這區開到良才站，要五十分鐘（我都是以平日白天來估算）。所以住到龍仁，他通勤時間可以縮短一些。
但對韓國人來說，通勤花一小時算很正常。最關鍵的，還是房價。其實這位歐巴很想住在首爾。他的女友做房地產代銷，曾經就跟我們分享過，地址在首爾，就是比較貴。她曾代銷過一個區域，在首爾都界旁、走個500公尺就能抵達首爾範圍的房子。我研究了一下這個區域，發現這裡有很多公寓新建案，但因為位於高陽，不算首爾，價格比較便宜。
我用價格比較便宜，是讓大家比較好懂。若你有耐心看，詳細情況是這樣的︰
同樣是權狀25坪的房子，一個地址是首爾上岩洞，2005年蓋的公寓。
而我拿來比較的，則是位於高陽德恩洞，2022年將落成的公寓。
兩個公寓距離不遠，走路只要20分鐘左右。而買賣價格，範圍都是在9~10億韓幣（約台幣2500萬左右）
新舊差了有17年，但首爾舊公寓，價格還是跟高陽新公寓一樣。
（影響房價的因素很多啦，在此先不討論週邊機能、學區那些。而且如果現在去看德恩洞那個建案週邊，會覺得根本一片荒地🤣）
總之，身為代銷人員，她自己也看了不少房。很想買在首爾，但實在買不下手。
再來講講第二位歐巴的例子。
他是用全稅租住在我們這一區的Villa（韓國一種公寓類型，但層數較少、公設較少，是市場上比較難脫手的類型），房子大約就20坪出頭吧。全稅價格是1億5千萬元（約台幣380萬）
先說明什麼是全稅。全稅=전세，也有人翻成全租。是韓國特有的租房制度。給房東一筆接近於房價五~六成的錢，接著你就可以不用付月租，直接住在裡面。通常租約會是2年。
價格乍聽很驚人，但你可以想成，只要準備一筆幾百萬（或上千萬）的保證金，暫時放在房東戶頭裡，就可以免費住兩年。（btw韓國的銀行也有全稅貸款的服務，所以你就算沒什麼存款，也是可以租到全稅房）
那房東為什麼可以不收月租呢？因為以前韓國存款利息很高，甚至有到１０％以上。但近幾年韓國定存利息降低，賺利息變難。不過全稅依然是許多人習慣的租房方式，也有房東改用折衷的半全稅（就是保證金低一點，然後每個月另外付房租）。
像我以前住了三年的韓國違建，其實也是全稅房喔。全稅只要500萬韓幣（約台幣13萬）。房東主要是買來等都更的。後來房東轉賣給別人，新房東覺得實在太不划算，所以又另外跟我們收每個月20萬韓幣的月租（約台幣五千）。嗯…但還是超便宜啊！
你可能會想，「如果手上有幾百萬、上千萬現金，幹嘛不直接買房？」但韓國人過往並沒有特別著迷於房地產，龍哥的說法是，韓國人普遍認為公寓是會逐漸跌價的東西，所以除非結婚，沒有太大願意把錢投進房子裡。
但2016年之後，因為政策關係，供給變少、可貸款的成數變低，買房愈來愈難，而公寓價格一直漲，大家的預期心理變成了「現在不買以後就變更貴！」
所以在上一篇文章《韓國打房政策，不跌反漲？江南看套房officetel實錄》，我講到韓國政府這陣子的打房政策，效力很明顯，只是是往反方向。房價漲，大家都惜售，租房也比以前更貴、更難。
現在這第二位歐巴就面臨找不到房子的問題。
他原本的房東把房子賣了，而新房東是要買來自住的，所以歐巴一定得搬家。他手上的現金加上貸款，能用的預算大約在全稅四億韓幣左右（約台幣一千萬），然後老婆想要搬到公寓，不想再住Villa。
在首爾，找得到二十幾坪、全稅四億的公寓嗎？
我是沒有認真找啦，不過據這位歐巴的說法，他這陣子…找不到。
我拿前面的例子來看好了。就是剛剛提到，首爾上岩洞，2005年蓋的公寓，權狀25坪的房子，最近賣價在10億左右的（約台幣2500萬）。如果想用全稅的方式住這棟公寓，要準備多少錢呢？
直接看實價登錄（橘色為全稅價格，藍色為買賣價格）。價格在５億～６億韓幣之間（約台幣1,200～1,500萬）
如果要用月租or半全稅的話，價格會比較亂一點。整理一些保證金／月租分列如下
3億／65萬 （台幣760萬／1萬6）
3000萬／180萬（台幣76萬／4萬6）
3億5千萬／60萬（台幣890萬／1萬5）
4億／31萬 （台幣1000萬／8千）
2億／90萬 （台幣50萬／2萬3）
最後看價格趨勢圖，一樣是用上岩洞這個公寓
可以看到買賣價格（藍色曲線）之前還是略為往下的走勢，在12、13年的時候開始上爬，18年的年中之後就開始狂飆、屢破新高。
所以這幾年韓國打房政策下來，炒房的確變難，但是一般人買房、租房也比以往更貴、更難。很多政策，實行起來並不會朝原本想像的方向走。這兩年要買房自住的韓國人支持韓國房地產政策的…我覺得應該很少吧（我話講得很委婉😂）。
btw研究房地產是我的興趣之一，但我並不是專家，也可能會有錯。歡迎指正。
